9 формулировок для договора аренды, которые сэкономят вам налоги

Составить юридически грамотный договор аренды, чтобы в нем не было ущемляющих пунктов, помогут эксперты Главбух Ассистент. Специалисты предоставят юридическую защиту сделок, а также проверят ваших контрагентов на благонадежность. Рассчитайте самую выгодную стоимость аутсорсинга для вашей компании.

Формулировка 1: Как обязать арендодателя не игнорировать ваши запросы

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 25% от стоимости неотделимых улучшений.

Внесите в договор аренды обязанность арендодателя дать согласие или отказ на неотделимые улучшения в определенный срок.

Установка кондиционера, вентиляции, монтаж пожарно-охранной сигнализации считаются неотделимыми — такие улучшения, которые невозможно отделить без вреда для имущества. Арендатор, который за свой счет провел такие работы в арендованном помещении, вправе амортизировать их стоимость в налоговом учете. Но при условии, что он получил согласие собственника на такие работы. 

Часто арендодатели месяцами игнорируют запросы арендаторов с просьбой согласовать такие работы. Чтобы этого не произошло, включите в свой договор формулировку от экспертов Главбух Ассистент. 

Выгодная формулировка

«При получении от Арендатора письменной заявки на проведение ремонтных работ или работ по установке дополнительного оборудования Арендодатель обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней направить Арендатору письменное согласие титульного собственника Объекта на проведение работ или мотивированный отказ от их согласования. При задержке с ответом Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере 1 одного процента от месячной ставки арендной платы за каждый день просрочки».

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 25% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение. 

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества. Регистрация в Росреестре требуется для договоров свыше года.

Выгодная формулировка 

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Формулировка 3: Как избежать споров, кто из сторон что ремонтирует

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 52% от стоимости работ, которые арендатор не обязан проводить.

Заранее согласуйте с арендодателем, кто что ремонтирует, чтобы избежать споров, какие работы относятся к текущему или капитальному ремонту, к неотделимым улучшениям.

По умолчанию текущий ремонт производит арендатор за свой счет, а капитальный — арендодатель. Но стороны могут договориться, что весь ремонт лежит на арендаторе или, наоборот, на арендодателе, либо прописать другие договоренности. В 2026 году практика ФНС требует четкого распределения для снижения споров. 

Эксперты помогут включить все важные условия в договор, в том числе и статус работ, чтобы сэкономить на налогах. Узнать подробности и оставить заявку.

Безопасная формулировка 

«Арендатор обязан:

• осуществлять текущий ремонт Объекта за свой счет не реже одного раза в год и поддерживать его в состоянии, пригодном для использования в коммерческих целях;
• оборудовать Объект пожарно-охранной сигнализацией и системой кондиционирования.

Арендодатель обязан:

• проводить капитальный ремонт не реже одного раза в два года;
• установить грузовой лифт между первым, вторым и третьим этажами».

Формулировка 4: Как согласовать дату сдачи счетов-фактур и другой первички

Позволяет сэкономить на НДС: 22% от суммы арендной платы за месяц. 

Заранее договоритесь с арендодателем о датах счетов-фактур и другой первички.

Без счета-фактуры арендатор не вправе заявить к вычету НДС по арендной плате. Но и оформление счета-фактуры до окончания месяца также лишит арендатора вычета. Поскольку аренда относится к длящимся услугам, базу по ней определяют на последний день месяца. Более ранняя дата в счете-фактуре противоречит НК. С 2026 года новая ставка 22% применяется ко всем договорам независимо от даты заключения.

За задержку документов дольше пяти дней некоторые арендаторы прописывают штрафы. Какие именно — помогут разобраться эксперты Главбух Ассистент.

Выгодная формулировка

«Арендодатель обязан выставлять счет-фактуру ежемесячно не ранее последнего дня отчетного месяца и не позднее 5-го числа следующего месяца. В случае невыставления или более позднего выставления счета-фактуры Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере 1 (одного) процента от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, но не более 20 (двадцати) процентов. Арендодатель обязан перечислить денежные средства в уплату штрафа или зачесть их в счет арендной платы в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения обоснованной претензии от Арендатора». 

Формулировка 5: Как указать все недостатки в акте на передачу арендованного имущества

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 52% от суммы необоснованных расходов.

При приеме большой площади обращайтесь к независимым экспертам, которые осмотрят помещение и составят акты, а уже на их основе стороны подпишут акт приема-передачи. 

Некоторые арендодатели предлагают подписать акт приема-передачи объекта без детального осмотра. Для арендатора — это не выгодно. Так он не сможет требовать от арендодателя устранить выявленные впоследствии недостатки. При этом обнаружить их простым осмотром за один день невозможно: нужно проверить системы отопления, канализации.

После независимой экспертизы подпишите договор аренды, составленный специалистами. Только с этого момента арендатор должен начать оплачивать аренду.

Безопасная формулировка 

«Все особенности и недостатки Объекта аренды Стороны Договора должны отразить в двухстороннем акте осмотра, который составляется и подписывается в течение 90 (девяноста) календарных дней с даты подписания Договора Арендатором. В течение 10 (десяти) календарных дней на основании акта осмотра Стороны подписывают Акт приема-передачи Объекта».

Формулировка 6: Как сэкономить на налогах при ремонте в строящемся помещении

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 50% от суммы расходов, понесенных на предварительном этапе.

Ссылайтесь на предварительный этап договора, если провели работы в строящемся арендуемом помещении. 

Если собственник пока не оформил свои права в строящемся здании, то нередко стороны сначала заключают предварительный договор аренды, а после регистрации собственности — основной. Если арендатор понес расходы на ремонт и отделку на предварительном этапе, то он не имеет права признавать их в налоговом учете. Если стороны так и не заключили основной договор, то арендатор не вправе признать расходы и вычеты по ним. 

Учесть все нюансы предварительного договора помогут эксперты Главбух Ассистент. Оставьте заявку — вам перезвонят.

Безопасная формулировка

«Договор вступает в силу с момента его подписания и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 08.08.2026 в рамках предварительного договора аренды №1».

Формулировка 7: Что должно быть указано в договоре аренды

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 52% от арендной платы за весь срок договора, но не более чем за три последних года аренды. 

Опишите в договоре аренды подробно: количество помещений, метраж, расположение, реквизиты свидетельства о праве собственности и т. д. попросите арендодателя приложить к договору поэтажный план здания с арендованными помещениями. Подтвердите, что используете арендованное имущество. Так у ИФНС не возникнет сомнений по поводу, какой именно объект арендует компания. В 2026 году ФНС усилила контроль за описанием для предотвращения завышения расходов.

Налоговая инспекция внимательно изучает расходы на аренду, так как компании часто используют эту услугу, чтобы искусственно завысить свои расходы. В качестве арендодателя выбирают дружественного агента, который не отражает доход от аренды, пока не получит денег. А арендатор не оплачивает аренду, но отражает расходы, поскольку применяет метод начисления. 

Проверить, насколько точно описано арендуемое помещение и избежать при этом вопросов от налоговой, помогут юристы Главбух Ассистент. Связаться с экспертами и получить рекомендации.

Безопасная формулировка

«Арендодатель обязуется передать, а Арендатор обязуется принять во временное владение и пользование на условиях Договора нежилые помещения общей площадью 5300 кв. м, находящиеся в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Тенистая, д. 140, корп. 5 (далее — «Здание»).

Перечень нежилых помещений (далее — «Объект»), подлежащих передаче Арендатору, согласован Сторонами в Приложении № 1 к Договору, что соответствует Техническому паспорту с поэтажным планом на Здание (Приложение № 2 к Договору)».

Формулировка 8: Как заранее обосновать ставку аренды 

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 52% от арендной платы за весь срок договора, но не более чем за три последних календарных года.

Включайте в арендную плату услуги по охране и уборке помещения, вывозу мусора, организации пропускной системы. Так вы сможете заранее обосновать ставку аренду для ИФНС. В 2026 году ФНС требует документы вроде бизнес-планов для обоснования.

Если арендная плата намного выше рыночного уровня, то налоговики посчитают, что компания намеренно завысила расходы. Избежать претензий налоговой можно, если доказать уникальность объекта и экономическую выгоду от его аренды. 

Эксперты Главбух Ассистент подскажут, как заранее обосновать выгоду расчетами, подтвердить служебными записками, бизнес-планами и прочими документы.

Безопасная формулировка:

«Арендодатель обязан:

• обеспечить круглосуточную охрану Объекта;
• организовать пропускной режим на территорию Объекта;
• производить уборку Объекта не реже одного раза в день;
• обеспечить вывоз мусора».

Формулировка 9: Как включить коммунальные расходы в состав арендной платы

Позволяет сэкономить на НДС: 21% от стоимости коммунальных услуг или 45% от стоимости коммуналки при посредническом договоре. 

Используйте вариант с переменной частью арендной платы — стоимости коммунальных услуг, потребленных арендатором за месяц. В этом случае вы вправе принять к вычету весь входной НДС, в том числе и по коммунальным платежам. Так  избежите претензий со стороны ФНС.

Налоговая предъявляет претензии, если арендатор возмещает входной НДС по коммунальным услугам, стоимость которых он компенсирует арендодателю. Контролеры считают, что раз арендодатель — не ресурсоснабжающая организация, значит, он не имеет права выставлять счета-фактуры на сумму коммунальных платежей. А без таких счетов-фактур у арендатора нет основания для возмещения НДС. 

Другой ошибочный вариант — посреднический договор, по которому арендодатель обязуется приобретать для арендатора коммунальные услуги. 

Договоры с коммунальщиками обычно заключаются намного раньше соглашения с арендатором. Значит, посреднический договор на закупку коммунальных услуг могут признать ничтожным. В этом случае инспекция откажет арендатору в налоговом учете коммунальных платежей и в вычете НДС по ним. 

Эксперты Главбух Ассистент помогут оставить договор аренды так, чтобы у налоговиков не было вопросов. Оставьте заявку и сэкономьте.

Безопасная формулировка

«Арендная плата состоит из двух частей:

• постоянная часть, которая равна 802 руб. за 1 кв. м в месяц (в том числе НДС 122,34 руб.);
• переменная часть, которая определяется по итогам месяца и равна стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг.

Переменная часть арендной платы рассчитывается на основании данных счетчиков электроэнергии и воды, а также порядка расчета, указанного в Приложении № 3 к настоящему Договору».

Не уверены, что сможете грамотно составить текст договора, предусмотреть все нюансы и избежать рисков? Доверьте это дело профессионалам! Переходите на юридическое обслуживание в Главбух Ассистент и отдайте нам ваши задачи. Наши квалифицированные юристы займутся проверкой и корректировкой ваших договоров, чтобы это было выгодно для вашего бизнеса. Рассчитайте сейчас на калькуляторе тариф для вашего бизнеса и сразу оставьте заявку, чтобы получить коммерческое предложение с учетом индивидуальной скидки.