9 формулировок для договора аренды, которые сэкономят вам налоги

Составить юридически грамотный договор аренды, чтобы в нем не было ущемляющих пунктов, помогут эксперты Главбух Ассистент. Специалисты предоставят юридическую защиту сделок, а также проверят ваших контрагентов на благонадежность. Рассчитайте самую выгодную стоимость аутсорсинга для вашей компании.

Формулировка 1: Как обязать арендодателя не игнорировать ваши запросы

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 25% от стоимости неотделимых улучшений.

Внесите в договор аренды обязанность арендодателя дать согласие или отказ на неотделимые улучшения в определенный срок.

Установка кондиционера, вентиляции, монтаж пожарно-охранной сигнализации считаются неотделимыми — такие улучшения, которые невозможно отделить без вреда для имущества. Арендатор, который за свой счет провел такие работы в арендованном помещении, вправе амортизировать их стоимость в налоговом учете. Но при условии, что он получил согласие собственника на такие работы. 

Часто арендодатели месяцами игнорируют запросы арендаторов с просьбой согласовать такие работы. Чтобы этого не произошло, включите в свой договор формулировку от экспертов Главбух Ассистент. 

Выгодная формулировка

«При получении от Арендатора письменной заявки на проведение ремонтных работ или работ по установке дополнительного оборудования Арендодатель обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней направить Арендатору письменное согласие титульного собственника Объекта на проведение работ или мотивированный отказ от их согласования. При задержке с ответом Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере 1 одного процента от месячной ставки арендной платы за каждый день просрочки».

Формулировка 2: Как продлить договор на прежних условиях

Позволяет сэкономить на налоге на прибыль: 25% от остаточной стоимости неотделимых улучшений.

Не заключайте новый договор, а пролонгируйте прежний на тех же условиях, или возобновите на неопределенный срок. Амортизация допустима только в период действия того договора аренды, во время которого арендатор ремонтировал помещение. 

Договор аренды часто заключают на 11 месяцев, а по окончании срока перезаключают новый договор. Это позволяет избежать госрегистрации договора, поскольку его срок составляет меньше одного года. Но это лишает арендатора права амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества. Регистрация в Росреестре требуется для договоров свыше года.

Выгодная формулировка 

«Стороны пришли к соглашению пролонгировать Договор аренды от 10.10.2017 № 11 на прежних условиях сроком на 11 месяцев».

Формулировка 3: Как избежать споров, кто из сторон что ремонтирует

Позволяет сэкономить на НДС и налоге на прибыль: 52% от стоимости работ, которые арендатор не обязан проводить.

Заранее согласуйте с арендодателем, кто что ремонтирует, чтобы избежать споров, какие работы относятся к текущему или капитальному ремонту, к неотделимым улучшениям.

По умолчанию текущий ремонт производит арендатор за свой счет, а капитальный — арендодатель. Но стороны могут договориться, что весь ремонт лежит на арендаторе или, наоборот, на арендодателе, либо прописать другие договоренности. В 2026 году практика ФНС требует четкого распределения для снижения споров. 

Эксперты помогут включить все важные условия в договор, в том числе и статус работ, чтобы сэкономить на налогах. Узнать подробности и оставить заявку.

Безопасная формулировка 

«Арендатор обязан:

• осуществлять текущий ремонт Объекта за свой счет не реже одного раза в год и поддерживать его в состоянии, пригодном для использования в коммерческих целях;
• оборудовать Объект пожарно-охранной сигнализацией и системой кондиционирования.

Арендодатель обязан:

• проводить капитальный ремонт не реже одного раза в два года;
• установить грузовой лифт между первым, вторым и третьим этажами».

Формулировка 4: Как согласовать дату сдачи счетов-фактур и другой первички

Позволяет сэкономить на НДС: 22% от суммы арендной платы за месяц. 

Заранее договоритесь с арендодателем о датах счетов-фактур и другой первички.

Без счета-фактуры арендатор не вправе заявить к вычету НДС по арендной плате. Но и оформление счета-фактуры до окончания месяца также лишит арендатора вычета. Поскольку аренда относится к длящимся услугам, базу по ней определяют на последний день месяца. Более ранняя дата в счете-фактуре противоречит НК. С 2026 года новая ставка 22% применяется ко всем договорам независимо от даты заключения.

За задержку документов дольше пяти дней некоторые арендаторы прописывают штрафы. Какие именно — помогут разобраться эксперты Главбух Ассистент.

Выгодная формулировка

«Арендодатель обязан выставлять счет-фактуру ежемесячно не ранее последнего дня отчетного месяца и не позднее 5-го числа следующего месяца. В случае невыставления или более позднего выставления счета-фактуры Арендодатель выплачивает Арендатору штраф в размере 1 (одного) процента от ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки, но не более 20 (двадцати) процентов. Арендодатель обязан перечислить денежные средства в уплату штрафа или зачесть их в счет арендной платы в течение 3 (трех) рабочих дней со дня получения обоснованной претензии от Арендатора». 

Рассказываем на реальных кейсах, когда ваш бухгалтер становится опасным для бизнеса, и от его услуг лучше отказаться.

• Как проверить работу бухгалтера –  инструкция, которая поможет выявить основные ошибки и риски, используя простые шаги и практические приемы. Получить инструкцию >>>
• 5 признаков того, что ваша бухгалтерия работает против бизнеса – если ваш бизнес подпадает хотя бы под один из сценариев – значит, ваша бухгалтерия неэффективна, а вы теряете деньги. Получить все сценарии >>>
• 5 признаков, что вам пора увольнять штатного бухгалтера – наличие этих опасных признаков прямо угрожает вашему бизнесу, с бухгалтером надо расстаться немедленно. Узнать все признаки >